16份房企年报：经营性现金流同比下降240%

销售下降影响资金回流

统计表明，16家已披露年报的房地产上市公司2008年度经营性现金流量净值为-124.67亿元，比上年同期的-36.63亿元下降240.32%。其中有12家公司经营性现金流量净值为负值，而去年同期仅有6家公司现金流为负。业内人士表示，2008年全年销售不畅导致资金不能及时回流是影响地产商经营性现金流的重要原因。

国家统计局数据显示，2008年1-12月全国商品住宅销售面积下降20.3%，商品住宅销售额下降20.1%。截至去年12月末，全国空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

在资金来源方面，1-12月房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。

金元证券研究报告称，通过其他资金来源中定金及预收款和个人按揭贷款回笼资金成为房地产开发商的主要资金来源。但是2008年受到前期房价上涨过快导致市场强烈降价预期的影响，房地产销售金额大幅度下降，导致中国房地产资金来源中最主要的其他资金来源同比下降超过16%。可见楼市销售受阻是造成房地产开发商资金紧张的最主要原因。

业内人士指出，房地产投资资金链紧张，市场可能由"量跌价滞"进一步发展为"量价齐跌"，市场销售回款减少，商业银行为控制风险也将收紧对房地产开发的贷款。

投融资下滑明显

为了抑制房价过快上涨，自2005年以来，国家连续出台了一系列紧缩银根、稳定房价的政策措施。虽然从2008年年底开始，央行对房贷等有关房地产业的信贷政策有所放松，但商业银行为控制风险对房地产开发贷款仍持谨慎态度。

据中国证券报信息数据中心统计，已公布年报的16家上市公司2008年筹资活动产生的现金净流量为167.56亿元，同比减少9.56%；投资活动产生的现金净流量为-60.62亿元，同比下降6.97%。由于市场成交量急剧萎缩，开发商持观望态度纷纷减缓新增土地购置面积和房地产新开工面积，使2008年下半年房地产投资增速呈现加速下滑态势。

据有关统计，2002-2007年"到位资金/投资总额"值一直呈上升趋势，表明资金较之前流入房地产行业增加，资金充裕程度不断上升。而自2008年以来，房地产资金状况迅速恶化，该比值显著下滑。业内人士称，虽然近期国家调整货币政策，取消贷款窗口指导，但由于市场成交量下降，房屋价格存在下跌可能，因此各银行对于房地产依然采取极为谨慎的信贷政策，短期内房地产资金充裕程度还将呈现下降趋势。

当通过银行开发贷款融资面临困境时，上市公司纷纷寻求其他途径缓解现金流紧张。以保利地产(600048)为例，公司在年初表示计划向特定对象非公开发行不超过公司总股本的20%。中信建投称，如果保利地产2009年增发成功，将进一步增加公司的资本能力，降低资产负债率，进而加大公司间接融资的能力，改善公司现金状况。

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